Tras la puesta en marcha el pasado mes de diciembre de la Ley de Financiamiento e impuesto a la venta de viviendas, existe una preocupación creciente en temas sobre legislaciones en Colombia sobre propiedad raíz.
Si bien el crecimiento de inversiones en regiones como el Oriente Antioqueño han disparado su cotización, sus elevados costes han repercutido en forma de impuestos a los propietarios de bienes raíces, cambiando la normativa municipal en ciudades como Rionegro. Estas y otras cuestiones tanto generalistas como específicas, queremos tratar exponiendo los principales cambios a nivel legal que afectan a los propietarios de terrenos y viviendas.
Nuevas legislaciones en Colombia sobre propiedad raíz: principales puntos abordados
Las nuevas leyes aprobadas en Colombia respecto a los bienes raíces generan tanta expectación en cuanto tienen un impacto diario en nuestra cotidianidad, ya que afectan a los propietarios, arrendatarios, arrendadores, compradores y vendedores de bienes raíces.
Así, puede que usted no tenga decidido hoy en día poner en venta su propiedad, pero si se ve en la necesidad o como inversor decide hacerlo en cualquier momento, la valorización inicial que tenía en mente puede verse afectada o, como es el caso de Rionegro, que sus impuestos anuales se incrementen (sobre todo en ambos casos si se corresponde a una propiedad de estrato 5 o 6).
Aumento de la valorización
En diversas zonas del país se han abordado planes infraestructurales de tal ambición que han supuesto un inmediato crecimiento de la valorización de las propiedades de la zona. Es lo que ha sucedido por ejemplo en aquellos bienes raíces que con anterioridad al plan de vías 4G, se encontraban en zonas aisladas e incomunicadas y que, como consecuencia de este plan de desarrollo concreto, hoy en día han aumentado notablemente su valor.
Como parte de la financiación de obras como éstas (otro ejemplo sería el Tunel de Oriente), Gobernación y municipalidades han querido gravar con impuestos directos a aquellas propiedades que se hayan visto beneficiadas.
Visibilidad de la transacción
Es uno de los puntos que más debate causa, ya que el gravamen de propiedades de estratos superiores podría traer consecuencias como un comportamiento desleal entre las partes implicadas en un proceso de compraventa.
Así lo apuntan asociaciones como la Federación Colombia de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), que ven como presentando escrituras por precios inferiores al real puede servir como trampa para evitar los sobrecostes derivados de los impuestos incluidos en estas legislaciones sobre propiedad raíz.
No obstante, el Gobierno contempla estos supuestos y ha incluido artículos que permitirían no solo castigar a los infractores, sino también llevar a la cárcel a quienes sugieran o ayuden a un contribuyente a eludir sus responsabilidades tributarias.
Regular la intermediación
Como razón y consecuencia de esto último, otro de los intereses de las leyes recientemente aprobadas que regulan la propiedad raíz es controlar la intermediación entre comprador y vendedor.
Así, se deja en manos de las agencias inmobiliarias profesionales evitar prácticas como las que resultaron comunes tras la reforma tributaria de 2016 para viviendas con un valor superior a $800 millones, donde los vendedores hacían un contrato de compraventa por un precio menor por obra gris e imputaban la diferencia como acabados de la propiedad: una clara promoción de la evasión de impuestos.
Principales nuevas legislaciones en Colombia sobre propiedad raíz
Pasamos de la generalidad a lo específico. ¿Qué leyes aprobadas en los últimos meses abordan lo puntos tratados en el anterior apartado?
Ley de financiamiento e impuesto a la venta de vivienda
La que mayor repercusión está teniendo en este momento: se trata de un impuesto al consumo de 2% para la venta de viviendas de más de $888 millones y que afecta tanto a vivienda nueva como usada.
Este hecho relaciona a ésta última con el impoconsumo, sin ser parte de ningún proceso de actividad económica, productora, comercializadora o importadora, lo cual ha causado un intenso debate.
En Colombia se realizan más de 750.000 transacciones inmobiliarias cada año, de las cuales la gran mayoría corresponde a bienes usados.
Impuesto predial
Se trata de un gravamen tributario que deben pagar los propietarios de diferentes tipos de inmuebles, desde casas, aptos, fincas, lotes, locales, bodegas, etc. Se calcula teniendo en cuenta el avalúo catastral, el estrato y el uso destinado de la propiedad. Sirve para la financiación de diferentes rubros de los planes de desarrollos municipales, por los que aquellos llevados a cabo actualmente o en el último año, tendrán como consecuencia la aplicación de este impuesto en la próxima declaración.
Impuesto de valorización
Pese a que tal como ocurre con el impuesto predial (cuyas diferencias son mínimas) ya existía con anterioridad, es en el último curso cuando tras ponerse en marcha muchos de los planes de desarrollo en infraestructuras contemplados por la ANI (Agencia Nacional de Infraestructuras), ha crecido su imposición.
Esto se debe a que su naturaleza es el pago debido a la valorización que una obra ha supuesto al terreno cercano, como es el caso de la construcción de un puente, ampliación de la vía o creación de un túnel.
Repercusión de las nuevas legislaciones en Colombia sobre propiedad raíz
Pese a que la respuesta a muchos de los supuestos de las consecuencias que traen consigo la aprobación de estas legislaciones, han sido plasmadas bajo amenaza de multa, cárcel o con la promesa de solo aplicarlas a estratos 5 y 6 o a quienes posean más de una propiedad raíz, todos estos movimientos recaudatorios centrados en la propiedad no elimina la sombra del fraude.
Solo las transacciones que se produzcan bajo la mediación de agencias inmobiliarias profesionales quedarían libres de sospecha, promoviéndose para el resto un tráfico ajeno de compraventa fuera de ley.
Así, en el caso de querer vender su propiedad, si quiere asegurarse tanto transparencia como el cálculo de costes de venta acorde a todos estos impuestos, -así como otros asuntos legales como que se respeten los supuestos contemplados en los planes de ordenación territorial-, el paso más lógico y recomendado es hacerlo desde una agencia inmobiliaria experimentada.
En el caso de querer invertir o comprar propiedad, igualmente una agencia inmobiliaria le puede asesorar en estos asuntos, sobre todo en el caso de la inversión, donde una aplicación de las legislaciones en Colombia sobre propiedad raíz puede que reporte un aumento de los gastos, pero también es signo de una futura valorización que amortice lo gastado con creces. Una agencia inmobiliaria con experiencia le puede guiar sobre las propiedades más propensas a una mayor amortización resultando mucho más rentables.
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